Contrato de Alquiler Tradicional vs. Contrato de Servicios (Flex): Lo que tu Startup Debe Saber
La diferencia fundamental entre ambos modelos radica en su naturaleza legal y operativa: el contrato de alquiler tradicional se rige estrictamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vinculando a tu empresa a un espacio físico mediante un compromiso a largo plazo (rígido), mientras que el contrato flexible (Flex) funciona como un acuerdo de prestación de servicios mercantiles, ofreciendo una solución «todo incluido» con total libertad de entrada y salida (ágil).
En el ecosistema actual, definir dónde trabajará tu equipo no es solo una cuestión de ubicación, es una estrategia financiera crítica. ¿Tiene sentido firmar una permanencia de 5 años en un entorno VUCA (Volátil, Incerto, Complejo y Ambiguo)? La realidad es que el modelo tradicional ya no encaja con el ciclo de vida de una startup, donde la necesidad de escalar el equipo o pivotar el modelo de negocio requiere una agilidad que la rigidez de un arrendamiento clásico simplemente no permite.
De hecho, la tendencia post-pandemia ha consolidado la flexibilidad como el nuevo estándar de la industria, desplazando el foco del «coste por metro cuadrado» a la «eficiencia operativa». Ignorar esta distinción legal y comprometer la caja futura con ataduras innecesarias es uno de los errores más comunes al buscar oficina que vemos cometer a fundadores al inicio de su expansión. A continuación, analizamos las cláusulas que marcan la diferencia entre contrato de alquiler y servicios de oficina para proteger tu runway.
Tabla de contenidos
Marco Legal: Arrendamiento (LAU) vs. Prestación de Servicios
La diferencia radical entre ambos modelos es que en el alquiler tradicional pagas por la posesión física de metros cuadrados bajo una normativa rígida, mientras que en el modelo flexible (Flex) firmas un contrato mercantil de prestación de servicios donde abonas una cuota por el derecho de uso y la operatividad inmediata. Esta distinción legal elimina la burocracia inmobiliaria y convierte el espacio en una herramienta líquida, no en una carga estructural.
La rigidez de la LAU para empresas tecnológicas
Si analizas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE, verás que esta normativa está diseñada para proteger la estabilidad del arrendamiento a largo plazo, asumiendo que el inquilino permanecerá años en el mismo sitio. Para una startup en fase de crecimiento o scaling, esto es una trampa: la LAU impone plazos forzosos y obligaciones de mantenimiento del inmueble que distraen de tu core business. Bajo este paraguas legal, eres un inquilino con responsabilidades sobre la infraestructura, no un cliente.
La simplicidad del contrato mercantil de servicios
Por el contrario, el contrato de servicios de oficina es un acuerdo B2B (Business to Business) regulado por el Código de Comercio. No estás alquilando el inmueble, estás contratando una solución integral. Esta agilidad jurídica es la misma que encuentras al comparar coworking vs. oficina privada: independientemente de si eliges un espacio compartido o un despacho exclusivo, la capa legal flexible te permite operar sin las ataduras de un arrendador convencional. Aquí no gestionas un edificio, consumes un servicio.
Facilidad de resolución del contrato
La mayor ventaja competitiva es la salida. Mientras que la resolución anticipada de un contrato tradicional suele implicar litigios o el pago de las rentas restantes, el contrato mercantil permite la rescisión con preavisos cortos (generalmente 30 a 60 días).
A continuación, comparamos la normativa de alquiler de oficinas vs coworking y servicios flex:
Característica | Alquiler Tradicional | Contrato de Servicios (Flex) |
Legislación Aplicable | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) | Código de Comercio (Acuerdo Mercantil) |
Objeto del Contrato | Arrendamiento de espacio físico (m²) | Prestación de servicios y derecho de uso |
Duración Típica | 3 a 5 años (con obligado cumplimiento) | Flexible (Mensual, Trimestral o Anual) |
Facilidad de Rescisión | Baja (Riesgo de penalización total) | Alta (Preaviso corto de 1-2 meses) |
Preguntas Frecuentes sobre el Marco Legal y Fiscal
Sí, absolutamente. Aunque no sea un arrendamiento LAU, el contrato de servicios te otorga el derecho legítimo de uso del espacio, permitiéndote establecer allí tu domicilio social y fiscal sin problemas legales.
En un contrato flexible, la penalización es inexistente siempre que respetes el preaviso pactado (suele ser de 1 o 2 meses). En un alquiler tradicional, podrías estar obligado a pagar las rentas restantes hasta el fin del contrato.
Sí. A diferencia de algunos alquileres tradicionales que pueden estar exentos o sujetos a retenciones específicas, el contrato de servicios se factura como una prestación comercial estándar, sujeta al IVA vigente (21%), lo cual simplifica la contabilidad.
En un alquiler tradicional, tú eres responsable de asegurar el continente y el contenido. En un contrato de servicios, el operador asegura el espacio general, pero tú debes contratar un seguro básico para tus equipos propios (portátiles, servidores).
Estructura Financiera: CAPEX vs. OPEX
La decisión financiera crítica al elegir sede es optar por inmovilizar capital o mantener la liquidez. En el modelo tradicional (CAPEX), debes realizar una fuerte inversión inicial en obra y adecuación, mientras que la oficina flexible (OPEX) transforma esa barrera de entrada en un gasto operativo mensual, 100% deducible y predecible, protegiendo el flujo de caja de tu startup.
CAPEX (Capital Expenditure): El coste hundido de reformar
Alquilar una oficina tradicional suele implicar recibir un espacio diáfano o un «lienzo en blanco» que requiere una inversión masiva antes de entrar. Según datos de mercado en Madrid y Barcelona, para una oficina estándar, el coste de implantación inicial (obra, mobiliario, cableado IT) ronda los 400€-600€/m².
Esto significa que para una oficina de 200m², podrías tener que desembolsar entre 80.000€ y 120.000€ antes de empezar a trabajar. Como detalla Investopedia, este CAPEX es capital inmovilizado que se deprecia con el tiempo y, crucialmente para una startup, dinero que no estás invirtiendo en producto o talento.
OPEX (Operating Expenses): La agilidad de la factura única
El modelo Flex funciona bajo una lógica Asset-Light. No compras activos, consumes servicios. Esto convierte el espacio de trabajo en un Operating Expense: una factura única mensual que cubre todo. Para entender el impacto real en tu presupuesto, es vital analizar los Costes Reales de Cambiar de Oficina, donde descubrirás que la renta base es solo una fracción del gasto total en el modelo tradicional.
Costes ocultos que eliminas con el modelo Flex
Cuando empiezas a ver la oficina como activo y su ROI, te das cuenta de que la gestión operativa es un coste invisible pero gigante. El contrato de servicios elimina de tu lista de preocupaciones (y de pagos) las siguientes partidas:
- Licencia de actividad y obras: Proyectos de ingeniería y tasas municipales.
- Altas de suministros: Gestión y coste de alta de luz, agua e internet dedicado.
- Mantenimiento preventivo y correctivo: Desde el aire acondicionado hasta una bombilla fundida.
- Limpieza y Seguridad: Personal y servicios de alarma.
- Tasa de basuras e IBI: Impuestos repercutidos habitualmente al inquilino tradicional.
Dudas Comunes sobre Rentabilidad y Costes (CAPEX/OPEX)
Porque estás comparando «peras con manzanas». El precio del flexible incluye todos los costes operativos (luz, limpieza, internet, mobiliario, recepción), mientras que el alquiler tradicional es solo el precio base por el espacio vacío, al que debes sumar un 30-40% más en gastos adicionales.
Sí, al 100%. Al tratarse de una prestación de servicios, recibes una única factura mensual con su IVA correspondiente, totalmente deducible como gasto operativo de la empresa, lo que simplifica enormemente la gestión contable frente a la amortización de obras.
La barrera de entrada es mínima. Generalmente solo se requiere el mes en curso y una fianza/depósito de 1 o 2 meses. En cambio, en tradicional, podrías necesitar desembolsar hasta 6-8 mensualidades entre fianzas legales y avales bancarios.
A diferencia del alquiler tradicional que suele ligarse al IPC, los contratos flexibles pueden renegociarse al finalizar el periodo pactado (6-12 meses) según precio de mercado. Es vital pactar un «cap» o límite de subida si firmas por más de un año.
Cláusulas de Permanencia y Penalizaciones
La diferencia crítica en la gestión del riesgo es la cláusula de obligado cumplimiento. Mientras que en el alquiler tradicional esta cláusula te ata legalmente a pagar la renta durante años (generalmente de 3 a 5) aunque ya no ocupes el espacio, los contratos flexibles permiten ajustar, reducir o cancelar el servicio con preavisos cortos de 1 a 2 meses, alineándose con la volatilidad real de tu negocio.
El riesgo del "Obligado Cumplimiento"
En el mercado inmobiliario tradicional, el propietario busca rentabilidad garantizada a largo plazo. Por ello, es estándar exigir un obligado cumplimiento de al menos el 50% o el 75% de la duración del contrato. La realidad del sector startup choca frontalmente con esto: según datos internos de operaciones de Sit&Plug, las startups en fase de crecimiento cambian de sede cada 18-24 meses de media. Firmar una permanencia de 5 años es apostar contra tu propia evolución.
Escalabilidad: ¿Qué pasa si pasas de 10 a 30 empleados?
El crecimiento repentino tras una ronda de inversión es el escenario soñado, pero puede convertirse en una pesadilla logística si tu contrato es rígido.
- En Tradicional: Si el espacio se queda pequeño, no puedes «romper» el contrato sin penalización. Te ves obligado a subarrendar (si te dejan) o a pagar dos alquileres simultáneos.
- En Flex: La escalabilidad es nativa. Puedes añadir despachos o plantas enteras dentro del mismo edificio o red de espacios sin penalizaciones, facilitando el proceso cuando tu empresa crece y necesitas dar el salto de forma orgánica.
Escenario Real: Impacto de una Ronda Series A
Imagina que tu startup de 15 personas cierra una ronda y necesita contratar a 20 ingenieros más en 3 meses.
- Con Contrato Tradicional: Estás en el mes 12 de un contrato de 5 años. Para mudarte a una oficina más grande, debes pagar al propietario las rentas pendientes hasta cumplir el periodo obligatorio (lo que podría suponer decenas de miles de euros de cash burn).
- Con Contrato Flexible: Notificas al operador. Si tienen espacio disponible, te mueves a una oficina mayor el mes siguiente ajustando la cuota. Si no, das el preaviso de 30 días y te marchas sin deber nada.
Preavisos (Notice Periods)
Detectar a tiempo las señales de que tu oficina actual frena el crecimiento es vital, pero poder reaccionar a ellas es aún más importante. El alquiler convencional suele exigir un preaviso de 6 meses para desistir del contrato (una vez superado el obligado cumplimiento). En el ecosistema flexible, el estándar de mercado es de 30 a 60 días, otorgándote una capacidad de maniobra inmediata ante cambios de mercado o reestructuraciones de equipo.
Resolución de Dudas sobre Permanencia y Escalamiento
Aunque depende del operador, el estándar del mercado oscila entre 1 y 3 meses. Existen contratos «mes a mes», aunque suelen tener una tarifa ligeramente superior a los compromisos de 6 o 12 meses.
Es la indemnización que el propietario puede reclamarte si te vas antes de tiempo. La ley (LAU) permite pactar que el inquilino indemnice con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
Sí. A diferencia del alquiler tradicional, donde el espacio es fijo, la mayoría de contratos de servicios permiten el downsizing al finalizar el periodo de compromiso corto (mensual o trimestral), ajustando la factura a tus necesidades reales.
Sí, la mayoría de contratos flexibles incluyen cláusulas de renovación tácita por periodos iguales al inicial. Para evitar sorpresas, agenda siempre la fecha de preaviso 30 días antes del vencimiento.
Gestión Operativa y Servicios Incluidos
La diferencia operativa es abismal: el contrato tradicional te entrega un «cascarón vacío» que debes equipar y gestionar, mientras que el contrato de servicios ofrece operatividad inmediata llave en mano. Optar por una oficina flexible libera a tu equipo de la microgestión de proveedores, transformando el espacio de trabajo en un utility consumible en lugar de una carga administrativa constante.
Gestión de proveedores vs. interlocutor único
En un alquiler convencional, firmar el contrato es solo el principio. A partir de ahí, debes dar de alta la luz, contratar internet dedicado, buscar empresa de limpieza y negociar el mantenimiento de la climatización. Esto multiplica tus facturas y tus puntos de fricción. El contrato de servicios (Flex) centraliza todo esto en un interlocutor único. La gestión de proveedores desaparece porque ya está resuelta por el operador, y tú recibes una única factura mensual que agrupa renta y gastos, simplificando radicalmente tu contabilidad.
El valor del tiempo del equipo de People / Office Management
¿Cuánto vale una hora de tu Office Manager? En modelos tradicionales, el Facility Management (gestionar averías, llaves, alarmas) suele consumir hasta el 15-20% del tiempo productivo de estos perfiles. Ese es tiempo que no están dedicando a la cultura o al onboarding de empleados. El modelo de servicios externaliza esta carga. Si se funde una bombilla o falla el aire acondicionado, no es tu problema, es del operador. Tu equipo recupera el foco en las personas, no en el edificio.
Amenities y retención de talento
Hoy en día, la oficina compite contra la comodidad del hogar. Para ganar esa batalla, necesitas ofrecer una experiencia superior. Entender ¿cómo influye la oficina en la retención de talento? implica reconocer que el café de especialidad, la recepción de paquetería personal, las cabinas insonorizadas o los eventos de networking no son lujos, son herramientas de engagement. Implementar estos servicios por tu cuenta en una oficina privada es costoso y logísticamente complejo. En un contrato flexible, estos amenities vienen de serie, elevando la percepción de valor de tu empresa ante el empleado.
Checklist: ¿Qué incluye realmente tu contrato?
- Alquiler Tradicional:
- ❌ Mobiliario (CAPEX propio).
- ❌ Internet/Wifi (Contrato externo).
- ❌ Limpieza y Seguridad (Contratos externos).
- ❌ Recepción (Personal propio en nómina).
- Contrato de Servicios (Flex):
- ✅ Mobiliario ergonómico incluido.
- ✅ Conectividad IT empresarial y segura.
- ✅ Limpieza diaria y mantenimiento integral.
- ✅ Staff de soporte (Community Managers/Recepción).
Saber qué incluye el servicio de Sit&Plug te permite acceder a espacios que ya integran toda esta capa de servicios, asegurando que tu única preocupación sea instalar los portátiles y empezar a trabajar.
Preguntas Frecuentes sobre Operativa Diaria y Servicios Incluidos
El operador del espacio. Tú solo debes abrir una incidencia (normalmente vía app o en recepción) y ellos gestionan la reparación sin coste extra para ti, a diferencia del alquiler tradicional donde tú debes buscar al técnico y asumir la factura.
Sí, es un estándar en los contratos de servicios flex. La recepción actúa como punto de entrega y recogida para tu mensajería, liberando a tu equipo de tener que estar pendiente de la llegada de repartidores.
Depende del contrato. La mayoría de oficinas flexibles incluyen una bolsa de créditos mensuales para reservar salas de reuniones. Si superas ese límite, puedes pagar por uso (pay-per-use), lo cual es más eficiente que tener una sala vacía en tu propia oficina pagando alquiler por ella las 24 horas.
Es crucial verificarlo. Mientras que tu oficina privada es accesible siempre, algunos servicios del edificio (aire acondicionado central o recepción) pueden limitarse a horario comercial. Asegúrate de que el contrato especifique acceso 24/7 si tu equipo trabaja en horarios no convencionales.
Garantías y Fianzas: El impacto en tu Caja
La liquidez es el oxígeno de cualquier startup, y la elección del contrato determina cuánto oxígeno te queda disponible. Mientras que el alquiler tradicional suele bloquear entre 6 y 8 mensualidades de renta (sumando fianza legal y aval bancario), inmovilizando gran parte de tu tesorería, el contrato flexible reduce drásticamente esta barrera exigiendo, por norma general, solo 2 meses de depósito de servicios. Esta diferencia financiera define si usas tu capital para crecer o simplemente para garantizar un inmueble.
Aval bancario vs. Depósito de servicios
Para una startup tecnológica o scaleup, conseguir un aval bancario es una misión crítica y compleja. Al no tener un histórico de beneficios consolidado de varios años, los bancos suelen exigir la pignoración del 100% del importe. Esto significa que debes congelar dinero real en una cuenta intocable para que el banco emita el aval. En el modelo flexible, el concepto cambia radicalmente: no hay bancos de por medio. Se trata de un depósito de garantía simple que transfieres directamente al operador. Sin notarios, sin comisiones de apertura y sin bloquear tu línea de crédito.
Comparativa de Cash Flow Bloqueado
Veamos el impacto real en tu cuenta bancaria para una oficina con un coste de 3.000€/mes:
Concepto | Alquiler Tradicional | Oficina Flexible / Coworking |
Fianza Legal | 2 meses (6.000€) | N/A |
Garantía Adicional (Aval) | 4-6 meses (12.000€ – 18.000€) | N/A |
Depósito de Servicios | N/A | 2 meses (6.000€) |
TOTAL DINERO BLOQUEADO | 18.000€ – 24.000€ | 6.000€ |
Recuperación de la fianza al terminar el contrato
Recuperar tu dinero al salir también tiene sus tiempos. En el alquiler tradicional, la fianza legal se deposita en organismos públicos autonómicos (como el IVIMA en Madrid o el Incasòl en Barcelona), lo que burocratiza la devolución, que puede tardar meses. En el flexible, la devolución es directa tras la revisión del espacio. Aquí es donde el asesoramiento experto es vital. A diferencia de buscar por tu cuenta en portales generalistas (te recomendamos leer nuestra comparativa sobre Sit&Plug vs. Idealista), nosotros negociamos estas condiciones de entrada y salida para que la fianza de alquiler de oficina vs depósito coworking no sea un problema para tu contabilidad.
Preguntas Clave sobre Tesorería y Fianzas
No. Generalmente, los depósitos o fianzas no están sujetos a IVA, ya que no son un pago por un servicio, sino una garantía financiera que se devuelve al finalizar el contrato. Solo pagarás IVA sobre la factura mensual recurrente.
Por norma general, no. El depósito tiene la función de cubrir posibles desperfectos o incumplimientos una vez has dejado la oficina. La última factura se debe abonar normalmente, y el operador te devuelve el depósito íntegro tras comprobar que el espacio está en buen estado.
Sí, en algunos casos. Si tu startup tiene una buena reputación o si firmas un contrato de mayor duración (por ejemplo, 12 meses), es posible negociar con el operador para reducir el depósito de 2 meses a 1 mes, mejorando aún más tu liquidez inicial.
Por contrato, suele establecerse un plazo de 30 a 60 días tras la finalización, mucho más rápido que la recuperación de fianzas depositadas en organismos públicos (Incasòl/IVIMA) del alquiler tradicional.
Conclusión: ¿Cuál es el contrato inteligente para 2026?
Para este año, la decisión no debe basarse solo en el precio, sino en tu horizonte temporal. Si eres una corporación estable a largo plazo, la LAU ofrece permanencia. Sin embargo, si eres una startup o scaleup, contratar una oficina flexible en Madrid o Barcelona es la única estrategia que garantiza la supervivencia operativa: te permite pivotar, crecer o reducir estructura sin penalizaciones que ahoguen tu caja.
3 Claves para decidir hoy (Takeaways)
- Agilidad vs. Ataduras: El modelo flexible se adapta a tu ritmo de contratación; el tradicional te obliga a adivinar tu tamaño a 5 años vista.
- Eficiencia de Capital: Cambia el riesgo de grandes inversiones iniciales (CAPEX) por una cuota mensual predecible (OPEX).
- Foco en el Core: Deja de gestionar edificios y empieza a gestionar talento.
Tu socio en la negociación
Encontrar el espacio es solo el primer paso; blindar tu contrato es el definitivo. Nosotros no solo buscamos oficinas, negociamos la letra pequeña por ti. Entender cómo es el proceso con Sit&Plug paso a paso te dará la tranquilidad de tener un experto defendiendo tus intereses, desde la fianza hasta el preaviso de salida.
¿Listo para dar el salto sin riesgos? Encuentra tu oficina ideal aquí y déjanos la burocracia a nosotros.
Dudas Finales antes de Firmar
Resolver las dudas finales sobre la letra pequeña del contrato de alquiler tradicional vs flexible es crucial para no cometer errores financieros. Aquí tienes las respuestas directas a las cuestiones más habituales que nos plantean los fundadores antes de firmar.
Sin duda, el flexible. Para equipos pequeños y en crecimiento, el coste hundido de reformar y gestionar una oficina privada tradicional es ineficiente comparado con la inmediatez de un serviced office.
A primera vista la renta mensual del modelo flex parece superior, pero es una comparación incompleta. Al ser un servicio «todo incluido» (limpieza, luz, internet, mobiliario) y no requerir inversión inicial (CAPEX), el coste total anual suele ser más eficiente y predecible para equipos de hasta 30-40 personas, evitando desviaciones presupuestarias.
La gran ventaja competitiva de este modelo es la agilidad. Aunque varía según el operador, el estándar de mercado es una permanencia mínima de 1 a 3 meses, con preavisos de salida igualmente cortos. Esto permite a tu startup pivotar, escalar o reducir estructura sin enfrentarse a las graves penalizaciones del alquiler convencional.
Generalmente no, lo cual protege tu caja. A diferencia del alquiler tradicional, que suele bloquear entre 4 y 6 mensualidades en avales, los espacios flexibles y de coworking suelen requerir únicamente un depósito de garantía (fianza) equivalente a 1 o 2 meses de la cuota de servicios, liberando tu liquidez para el negocio.
Sí. En la modalidad de «oficina gestionada» o despacho privado dentro de un espacio flex, puedes aplicar tu branding y cultura corporativa. Aunque no puedes realizar reformas estructurales profundas (como tirar tabiques), sí puedes adaptar la distribución, la decoración y la estética visual para que el espacio respire al 100% la identidad de tu startup.
Sí. Al tener volumen de negociación y relación directa con los principales operadores de Madrid y Barcelona, en Sit&Plug conseguimos condiciones y descuentos que difícilmente obtendrías yendo por libre.
Es cuestión de días. A diferencia del alquiler tradicional que puede demorarse semanas en revisiones legales y licencias, el contrato de servicios es ágil: puedes visitar el lunes y estar trabajando el miércoles.